FP直伝!家を購入するときに気をつけるべき5つのポイントとは?




ども。コピーライターノベリストの眞山です。

突然ですが、あなたが今住んでいる家は賃貸ですか?購入した家ですか?

個人的な話ですが、今家を買うか借りるか、買うならマンションか一軒家かで頭を痛めています。

ファイナンシャルプランナーとの相談の結果、僕は今購入した方が良いという結論を出しました。金利、減税制度等の観点から、おとくになる要因がたくさんあるようです。

あくまで僕個人の場合ですが、参考のためにシェアさせてもらいます。

超余談ですが、アパホテルの社長も言っていますよ!(笑)

低金利の今がお買い得

スーモのサイトから、無料でファイナンシャルプランナーさん(以下FP)と相談できます。

そのときに聞いたことのまず一つがこれ。以前は金利が1~2%でしたが、今は日銀のゼロ金利政策の影響でせいぜい0.5%前後。

銀行からお金を借りたときの利子が、少なくて済むんです。

しかし、このゼロ金利政策はいつまで続くか分かりません。今後の予想としては、上がることはあっても下がることはないそうです。

買い時はいつか?

世間では、オリンピックが終わったときが買い時だとか、2022年の生産緑地解放問題だとかが騒がれ、「家はいつが買い時か」という議論があるそうですが、すべて考える必要はないそうです。

影響はどのくらいか現段階では予想ができないことに加え、2022年の生産緑地解放後に値段が下がるとしても、それまでに住んでいた賃貸の住居費の方が遥かに高いとのこと。

これは僕の場合なので、今は実家にいらっしゃる方などは考えてもいいかもしれませんが、どちらにしろ影響はあまりないと考えて良いようです。

頭金は0にせよ!

もっとも驚いたのは、頭金は0の方が長い目で見た方オトクくということ。

妻と「1000万くらい頑張って出そう」とか相談していたところなので、まさに目から鱗でした。

その理由は、住宅ローン減税の制度があること。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、平成31年10月1日から平成32年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

国交省すまい給付金より

つまり、住宅ローンの返済残額が多ければ多いほどこの控除額が増えるというわけです。

仮に頭金0で、4000万の家を購入した場合、控除額はざっくり計算すると

4000万円×1%×10年=400万円(最大)です。

もし、頭金1000万円を投入して残りローンを3000万円にしたら、

3000万円×1%×10年=300万円(最大)になってしまうんです!

最大100万円の差!!払う額は同じなのにこれは大きい・・・

ローン返済の適正額は?

大まかですが、返済額が手取りの30%に収まる範囲なら余裕をもって生活ができるそうです。

ただし、家の購入を検討したとき、必ず不動産やからは「ボーナス時期の返済はどうなさいますか?」と聞かれます。ボーナスが支給される月は通常より多く返済すると想定して、返済金額をシュミレーションするのが一般的です。

しかしFPさんが言うには、ボーナス時期に返済額は増やさないで考えた方が良いとのことでした。

ボーナスは会社の業績によって出ない場合もあります。公務員でない限り、計画通り返済できるとは限りません。

また人生の様々なイベントで、予想外の支出があることがあります。(葬式、お墓問題、子供の各学校の入学など)そのときのために、貯蓄に回しておいた方が良いとのことでした。

借地権と所有権

購入には、所有権と借地権の2パターンがあります。

前提として、建物と土地とは全く別物と考える必要があります。

ぞれぞれ特徴を見ていきます。

所有権

もっとも一般的。建物も土地も自分のものにするというスタイルです。

購入すれば自分のものになり、自由度は高く、リフォームもできるし賃貸に出すことも可能。

その代わり、固定資産税や都市開発税等が課せられます。

借地権

建物は購入するが、土地は地主さんから借りるというスタイル。

その中でも、あらかじめ〇〇年までに地主に返還すると、返還時期を決めておくことを定期借地権と言います。

定期借地権での購入の場合、50~70年後くらいと期限を定め、土地を地主に返すことが決まっています。期限が来たら、そこに建っていたマンションは必ず取り壊して更地にします。

メリットとしては、土地は借りるだけなので、所有権の物件と比べて安く購入できます。

デメリットとしては、返還時期が近づくにすれ資産価値は下がり、返還時期10年前などにはその価値はほぼ0。売りに出すことは不可能です。

賃貸なら資産価値はあるかもしれませんが、期限が決められているので、お客さんはかなり絞られるでしょう。

もし老後に貯蓄があまりなく、施設に入ることも難しい場合、死を前にして住む家をなくすというケースに陥る恐れがあるということです。

逆に、早々と20~30年だけ住んで売り払うと決めて住むなら、お買い得かもしれません。

戸建とマンション

戸建は家の価格はどんどん下がり、新築で買った家でも20~30年後には、家の価値はゼロになる場合が多いようです。

しかし戸建の場合はの所有権もあり、その土地の価格はそれほどで極端には下がらないとのこと。周辺の再開発が進むなど、場所によっては価値が上がることも。

また問題になるのは修繕です。一概には言えませんが購入してから死ぬまでに1回か多くて2回、300~500万程度の大規模なリフォームは必要になることが多いそうです。

一方でマンションの場合、所有権があるならば価値は時間とともに下がりますが50~60年後でもよほどのことはない限り3ケタの価格はつくだろう、とのこと。ゼロにはならないそうです。

ネックなのは修繕費。管理組合の方針によりますが、新築のうちは修繕積立金が月5000円程度と安く済みますが、この価格は年々上がります。

僕が検討していた新築のマンションでは、15年後には1万5千円と3倍に上がり、それが30年後まで続くそうです。

そして30年後、さらに修繕費が必要となっていればさらに積立金も上がるとのこと。うなぎ上りとはこのことですねw

マンションを購入した場合のローン返済以外の毎月発生する支払額を計算すると、管理費やこの修繕積立金など、定期借地権の場合は地代も必要なので、それらを合計すると総計約3万。しかもこれが年々上昇します。

60年後までには、2000万以上が維持費として飛んでいく計算となりました。

自分たちのスタイルに合わせて

いかがでしょうか?

所有権でも定期借地権でも、戸建でもマンションでも、いい点悪い点があるようです。

大切なのは、あなたの人生設計だと思います。

僕はこの結果を踏まえ、戸建購入が良いと判断し、情報収集を始めました。

もし家を買うときは参考にしてみてくださいね!

 

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眞山 健幸

コピーライターノベリスト(小説家兼コピーライター)。 脚本・小説をそれぞれ養成所に通って勉強し、小説ではweb小説投稿サイトのコンクールで入賞。その後、コピーライターとして活。ストーリーをビジネスに取り入れたライティングサービス(ブログ、webサイト、LP、スタップメール、プロフィール作成代行)や、webアクセス解析も行っている。





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コピーライターノベリスト(小説家兼コピーライター)。 脚本・小説をそれぞれ養成所に通って勉強し、小説ではweb小説投稿サイトのコンクールで入賞。その後、コピーライターとして活。ストーリーをビジネスに取り入れたライティングサービス(ブログ、webサイト、LP、スタップメール、プロフィール作成代行)や、webアクセス解析も行っている。